Contar o atraso real.
Conferimos a data do contrato, a tolerância, os aditivos e os comunicados da incorporadora para saber desde quando há mora.
Direito Imobiliário · Serviço
Atraso na entrega de imóvel na planta
Orientação a compradores de imóvel na planta cuja obra passou do prazo: tolerância contratual, multa, indenização e resolução do contrato por culpa da construtora.
A chave que não chega tem custo: aluguel, juros e planos adiados.
Quem compra na planta organiza a vida em torno de uma data: fim do aluguel, casamento, mudança de cidade, início de uma renda. Quando a obra atrasa, o comprador continua pagando parcelas e ainda arca com despesas que não teria.
Desde a Lei 13.786/2018, a Lei de Incorporações prevê que o contrato pode fixar uma tolerância de até 180 dias corridos, desde que de forma clara e destacada. Passado esse prazo sem culpa do comprador, a lei define as consequências para a incorporadora.
O que diz a lei
Depois da tolerância, o comprador escolhe o caminho.
O comprador pode desfazer o contrato, e a incorporadora deve devolver tudo o que ele pagou, com a multa prevista, em até 60 dias corridos da resolução. Se preferir esperar a entrega, ele tem direito a indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, proporcional aos dias de atraso. As duas penalidades não se somam.
01
Tolerância abusiva
Prazo extra não destacado no contrato, superior a 180 dias ou prorrogado sem justificativa.
02
Prejuízo com aluguel
No Minha Casa, Minha Vida, o STJ presume o prejuízo pelo atraso e o indeniza como aluguel (Tema 996). Se o comprador pede a rescisão, esse lucro não é presumido.
03
Cobranças indevidas
Juros de obra e correção cobrados depois do prazo de entrega, entre outros encargos.
Como conduzimos
Da contagem do prazo à reparação.
Decidir entre esperar ou sair.
Comparamos a indenização pela espera com a resolução do contrato, considerando financiamento, valorização e necessidade do imóvel.
Buscar o que é devido.
Notificação e, se necessário, ação judicial. A Terceira Turma do STJ aplicou o prazo de 10 anos às ações por atraso na entrega, e em 2025 a Segunda Seção adotou o mesmo prazo para reaver a corretagem.
O que analisamos
Do prazo contratual à entrega das chaves.
01
Cláusula de tolerância e data prevista para conclusão da obra
02
Multa por atraso e indenização pelo tempo sem o imóvel
03
Resolução do contrato com devolução integral dos valores
04
Lucros cessantes e aluguéis pagos no período
05
Juros de obra e correção do saldo devedor após o prazo
06
Entrega com pendências, sem habite-se ou sem individualização da matrícula
Responsabilidade editorial
Informação jurídica com base verificável.
Conteúdo informativo preparado pelo M de Paula Advogados. A aplicação da norma depende dos fatos e do momento da análise.
- Lei de Incorporações — Lei nº 4.591/1964 (arts. 43-A e 67-A)
- Tema 996 do STJ — atraso na entrega no Minha Casa, Minha Vida
- STJ — lucros cessantes não presumidos quando o comprador pede a rescisão (2024)
- STJ — prazo de dez anos para ação por atraso na entrega de imóvel
- STJ — prazo para restituição da corretagem por atraso na entrega (2025)