Estudar o lote.
Cruzamos edital, matrícula, processo e dívidas para estimar o custo total, e não apenas o valor do lance.
Direito Imobiliário · Serviço
Compra de imóvel em leilão judicial e extrajudicial
Assessoria a quem pretende comprar imóvel em leilão: leitura do edital, pesquisa do processo e da matrícula, dívidas, ocupação e medidas depois da arrematação.
O preço baixo do leilão só compensa quando o risco foi medido.
Imóveis de leilão podem sair abaixo do valor de mercado, mas trazem questões que não existem numa compra comum: ocupantes, dívidas, processos em andamento e prazos curtos para pagar. Quem dá o lance sem ler o edital pode assumir custos que não estavam na conta.
O leilão judicial ocorre dentro de um processo de execução, pelas regras do Código de Processo Civil. O extrajudicial é feito pelo credor, em geral um banco, após consolidar a propriedade de imóvel dado em alienação fiduciária, pela Lei 9.514/1997, que o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) alterou e estendeu à execução extrajudicial da hipoteca.
Riscos que precisam de análise
Quem arremata herda algumas dívidas e não outras.
No Tema 1.134, o STJ decidiu que o arrematante não responde por tributos anteriores, como o IPTU, mesmo que o edital diga o contrário: eles são pagos com o preço. A regra vale para editais publicados após o julgamento de 2024 e para casos então pendentes. Já as cotas de condomínio atrasadas podem ficar com o comprador quando o edital informa a dívida.
01
Imóvel ocupado
Desocupação que exige medida judicial. No leilão da Lei 9.514, a lei prevê liminar para desocupação em 60 dias.
02
Processo em curso
Recursos, embargos e pedidos de anulação por preço vil ou vício do leilão.
03
Preferência do devedor
No extrajudicial, o antigo dono pode recomprar o imóvel até a data do segundo leilão.
Como conduzimos
Do edital ao imóvel desocupado.
Formalizar a compra.
Acompanhamos pagamento, auto de arrematação e prazos. No leilão judicial, lance abaixo de 50% da avaliação, sem mínimo fixado, é considerado vil.
Registrar e ocupar.
Levamos o título ao registro e conduzimos a imissão ou reintegração na posse quando o imóvel está ocupado.
O que analisamos
Antes do lance e depois da arrematação.
01
Leitura do edital e das condições de pagamento
02
Matrícula, ônus, penhoras e indisponibilidades
03
Andamento do processo e riscos de anulação
04
Dívidas de IPTU, condomínio e outras despesas
05
Situação de ocupação e estratégia de desocupação
06
Carta de arrematação, registro e imissão na posse
07
Leilões de bancos pela Lei 9.514/1997
Responsabilidade editorial
Informação jurídica com base verificável.
Conteúdo informativo preparado pelo M de Paula Advogados. A aplicação da norma depende dos fatos e do momento da análise.
Imóvel em leilão